不動産鑑定評価

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鑑定評価

不動産鑑定評価は、不動産の価格及び賃料に関する専門家である「不動産鑑定士」が、不動産の価格及び賃料に関する意見・判断を表明するものであり、その成果を示す不動産鑑定評価書は、対外的に公正な文書として広く活用されています。

当社では、単なる鑑定評価にとどまらず、民事再生法、訴訟及び証券化関連の鑑定評価やバルクセールでの鑑定評価なども手掛けており、類型もオフィスやレジデンシャルのみならず、工場、物流施設、ゴルフ場、ホテル、レジャー施設、開発前提素地、農地、山林等多岐にわたっております。

不動産鑑定評価書とは

不動産鑑定士が不動産鑑定を行ったときに発行するものが、「不動産鑑定評価書」です。

「不動産鑑定評価書」は、不動産の鑑定評価に関する法律第39条に基づいて発行されるもので、同法第36条では、不動産鑑定士（補）以外の者は、不動産鑑定を行ってはならないことになっています。

宅建業者等は不動産の価格査定を行っていますが、この「価格査定」は、任意のもので、法律に基づくものではありません。

したがって、不動産の売買時の当事者の参考にはなりますが、不動産について争いがある場合の裁判所、相続税や贈与税について不動産の正常価格を証明する場合の税務署、担保価値を把握する場合に金融機関等へ提出する場合などは、やはり法律に基づいた「不動産鑑定評価書」が必要となる場合があります。

不動産調査報告書とは

不動産調査報告書は鑑定評価書より簡便な調査・評価を前提とし、価格も安い簡易版です。

同族会社間など社内の不動産調査（資産価格の把握）、金融機関様の不動産担保評価（担保価値の把握）等に最適です。

【注意】
調査報告書については、調査・評価の水準は鑑定評価と同等レベルではあるが、評価条件等により法律に従う鑑定評価として発行できない場合などに「不動産調査報告書」として発行する場合があります。

税理士・弁護士・民間企業・個人等から依頼される不動産鑑定評価

相続、贈与、訴訟、交換、担保、資産評価等における不動産鑑定評価
借地権（付建物）及び底地の売買に係る不動産鑑定評価
地代や家賃の更新・改定時の係争における不動産鑑定評価
減損会計における不動産鑑定評価
税務申告の根拠資料となる法人とその関連会社間及びその役員間の売買・交換に係る不動産鑑定評価
会社合併・分割、現物出資、精算の場合の不動産鑑定評価
ゴルフ場、ホテル、レジャー施設等の不動産鑑定評価
会社更生法や民事再生法の要請に伴う不動産鑑定評価
抵当権設定のための不動産鑑定評価
抵当証券発行のための不動産鑑定評価
独立行政法人化に伴う不動産鑑定評価
都市再開発法に基づく市街地再開発事業における従前・従後の各種・権利の不動産鑑定評価

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公的機関から依頼される不動産鑑定評価

地価公示法に基づく標準地の不動産鑑定評価
国土利用計画法施行令に基づく基準地の不動産鑑定評価
相続税課税のための路線価の不動産鑑定評価
土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の補償目的の不動産鑑定評価
競売事務における不動産鑑定評価
国有財産法に基づく国有財産の不動産鑑定評価

訴訟に係る不動産鑑定評価
	借地権・賃料の紛争の場合等、適正地代の鑑定評価・朽廃建物に関する鑑定評価・建物買取請求権行使における建物時価の鑑定評価等、訴訟の際、あるいは調停段階でも鑑定評価書は説得力ある証拠資料として、重要な役割を果たしています。

再開発に関する鑑定評価

経済社会の変化を反映して、東京を中心に大都市で大規模な再開発事業が増加していますが、最近は、地価の下落もあり、事業の成立が厳しくなっているのが実情です。
これまでも鑑定評価は、税務対策上の理由と、従前並びに従後の価格の妥当性の判断に不可欠な作業でしたが、最近は、再開発事業にも証券化の手法が適用されることが多くなり、鑑定評価の役割は一層大きくなっています。

当社は、以下の観点から再開発に関する鑑定評価を行い、事業コストの低減と期間短縮に貢献いたします。

【１】精度が高く説得力のある資料を迅速に作成し、地権者との合意を早める。

【２】中立的な専門家の立場から公正･妥当なシュミレーションを行う。

【３】必要な専門性

完成想定物件の市場調査（土地価格、賃料、還元利回り等の査定）
事業の採算性の検討を行う技術（収益還元法(DCF法等）をベースにした投資採算価格の査定、シュミレーション）